土地買賣應該要注意事項

 

賣方之地上建築物已經年久失修(無價值性),可以與賣方好好的談談,最好是請賣方將地上物拆除再將土地賣給你。

並請賣方申請土地鑑界(複丈),才知土地之界址。

因為地上建築物就算是年久失修(無價值性),只要辦理移轉,也需繳納契稅

如果賣方執意不願拆除,則請賣方減少買賣價金,由買方自行拆除。

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、基本上賣方是要將房屋賣出,然後拿賣房子的錢來償還銀行的貸款。

簽訂不動產買賣契約前,買方應請代書或仲介員,向銀行查明賣方尚未償還的貸款額與應付利息總額,以調整應支付的尾款金額。

「代書費」基本上是由買方負擔的,要找一位有執照及信任的地政士(代書)辦理。

於簽約前先與代書溝通,請代書於簽訂不動產買賣契約時,載明交付買賣價金期款時,賣方應償還銀行貸款金額。

最好的作法是,買方也辦理銀行貸款。

由承辦代書於產權過戶後辦妥銀行貸款抵押權設定後,約由買方銀行進行代清償作業 (清償之金額視為尾款之部分),取得清償證明書後辦理賣方原抵押權塗銷登記承辦代書於完成原抵押權塗銷登記後通知買賣雙方交屋時間、地點。

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三、於土地及建物(房屋)移轉登記完成後,請代書申請土地及建物登記謄本查明賣方之他項權利部份是否還有其他設定即可。

買賣流程:收受訂金→簽約→用印→完稅→過戶→交屋

買賣價金大約分為三、四次付款方式:

第一次付款:訂金(簽約金),房屋買賣總金額約一成(10%)。

第二次付款:土地增值稅、契稅申報前。

第三次付款:土地增值稅、契稅繳納完畢,土地、建物移轉過戶前第三次付款後,代書會請你開一張尾款的本票(保障賣方),待土地房屋移轉過戶登記至你名下,需付尾款給賣方同時會將本票還給你!

第四次付款(尾款):約五至六成(買賣總金額),土地、建物移轉過戶登記完成後需付的尾款(或貸款金額)!

買方需繳款費用:

1.契稅(買賣移轉按核定契價(房屋現值)課徵6%

2.地政移轉規費(買方繳納:土地公告現值 × 面積 × 0.1%+書狀費80元)

3.印花稅(買方繳納:土地公告現值 × 面積 × 0.1%

4.代書費(買方繳納:土地移轉一筆約$5000元,申報土地增值稅約$1000元,簽訂買賣契約$1000至$2000元)

如果賣方有銀行貸款,需辦理”塗銷登記”(清償登記),代書費由賣方付擔!

 

 

一般銀行貸款規費及代書費等相關費用如下:

1.地政設定規費(貸款金額 × 1.2 × 0.1%+書狀費一份80元)

2.代書費(一件約$4000~$5000元)、火險及地震險(由產物險公司費估算)

3.銀行徵信查詢費(約$100~$800元),銀行貸款開辦手續費(約$1000~$6000元)

4.銀行貸款資料規費(謄本、地籍圖、建物平面圖等資料一張$20元)

 

其他費用:

地價稅、房屋稅、水電、電費、瓦斯管理費、公共設施修繕及管理費用..等,

以交屋日為準按天數比例分攤或依契約約定。

房屋移轉過戶登記完成後,代書會給你的文件:

1.土地所有權狀

2.建物所有權狀

3.買賣所有權移轉契約書(有黏貼印花稅

4.土地增值稅繳款書收據正本或影本

5.契稅繳款書收據正本

代書申請移轉登記後之土地及建物謄本,並查閱登記內容是否有誤!

※房屋移轉登記完成,如無營業,記得遷入戶籍,並辦理自用住宅地價稅及房屋稅

 

「地價稅」

開徵期間:每年111日至1130日止。 (每年徵收一次

課徵期間:每年11日至1231日。

「房屋稅」

"房屋稅"採按月比例計課。(每年徵收1次)

開徵日期:每年51日起至531日止。

課徵期間:自上年71日至本年630日止,計12個月。

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